Com o objetivo de dar maior segurança jurídica para as aquisições de imóveis e loteamentos, a lei nº 13.786 foi aprovada em dezembro de 2018 alterando o artigo 2º da lei 4.591 (lei de incorporação) que se refere aos direitos e deveres contratuais na compra e venda de imóveis e loteamentos. Essa alteração acrescentou os artigos 35 A, 43 A e 77 A na lei.

A lei tem a finalidade de disciplinar a resolução do contrato do adquirente de unidade imobiliária ou loteamento – o chamado distrato imobiliário – criando regras acerca dos valores que poderão ser retidos pelos incorporadores, bem como aqueles que os compradores deverão receber, entre outras questões relevantes.

Com as alterações da lei, os contratos de compra e venda de imóveis passaram a ser revogáveis. De acordo com o artigo 35 A da lei 4.591 (lei de incorporação), nos contratos de venda devem ser apresentados previamente com o valor total pago pelo imóvel: o valor da entrada, a forma de pagamento, o valor referente à corretagem, o índice de correção, as consequências da dissolução do contrato, a taxa de juros, direito de arrependimento, o prazo de citação das obrigações após o “habite-se”, que se trata do atestado de habitação liberado pela Prefeitura, a informação de algum ônus que recaia sobre o imóvel, o número do registro do memorial de incorporação e a data de conclusão da obra.

O advogado Gilmar Pereira Custódio, especialista em Direito Imobiliário e Diretor Jurídico da Associação Empresas do Mercado Imobiliário do Espírito Santo (Ademi-ES) e membro da Comissão de direito imobiliário da OAB-ES, explicou que o consumidor fica mais protegido. “A lei permite que a obra seja entregue em até 180 dias após a data estipulada, caso o construtor descumpra o prazo de entrega, o valor pago pelo cliente deve ser devolvido integralmente, ou, se o cliente preferir manter o contrato, terá o direito a uma remuneração de 1% do valor pago à compradora, por cada mês de atraso”, afirma.

Em caso de dissolução do contrato por culpa do consumidor, o advogado explicou que ele irá receber os valores pagos reduzidos, com multa de 25% da quantia paga se o imóvel estiver pronto. Ainda deverá pagar os impostos sobre o imóvel e mais meio por cento do valor atualizado do contrato se ele estiver usufruindo do imóvel. “Isso em caso do imóvel for em regime de corporação (tradicional)”, contou.

No caso do imóvel sem corporação, se estiver submetido por regime de afetação, a multa será de até 50%, segundo o especialista. De acordo com ele a devolução dos valores remanescentes deverá ser em uma parcela única com o prazo de 180 dias da data do desfazimento do contrato.

Para a compra de loteamento, o advogado explicou que as regras dos contratos são basicamente as mesmas, com diferença na quebra de contrato. “Na lei 6.766 foi introduzido o artigo 26 A, que pontua que em caso de resolução contratual do adquirente, ele terá o direito de receber os valores pagos descontado com 10% de multa, condição de corretagem e déficit de impostos do imóvel. O pagamento dessa restituição deverá ser feito em 12 parcelas. No caso de loteamento em andamento, o pagamento deverá ser feito em 180 dias após conclusão, e para loteamento pronto, em 12 meses após rescisão contratual”, explicou o especialista, que pontua que esse procedimento não se aplica ao contrato de compra e venda de lote sobre a modalidade de alienação fiduciária.

Para quem estiver planejando comprar um imóvel após a validação dessa lei, o advogado dá a dica: “O comprador precisa analisar bem as condições do negócio, antes de fechar qualquer contrato. Ele precisa consultar um advogado para poder analisar as condições. A consulta ao profissional é importante, pois o advogado vai poder verificar se o contrato está de acordo com a lei, dando ao cliente, a segurança de assinar um contrato consciente dos seus direitos e deveres. E assim, evitar problemas futuros com o procedimento de compra e venda”, concluiu.